こんにちは、インベストの北田です。
先日、足立区の２棟一括の木造アパートを決済しました。
築後４０年経過の木造ですが、某地銀で２０年の融資を引いて
買いました。頭金が約１割必要でした。この某地銀、金利は
約１％と低く、融資期間も２０年と長いのですが、融資額がなかなか
厳しいです。ですが、築後４０年もの古い物件に２０年も融資してもらえる
のは、非常に有難いですね。
ところで、皆さんもすでにあちこちから情報を得られていると思いますが、
最近、非常に融資環境が厳しくなってきています。これは、どこか特定の
金融機関が厳しくなったということではありません。メガバンクだけでなく、
地銀、信金、政府系と、どこもおしなべて厳しくなっています。厳しくなる内容
としては、融資額の減少、融資期間の短縮、が一般的ですが、融資そのものの
可否にまで及ぶ場合もあります。まあ、実際、融資額が下がれると言って、
５％位下がる位なら、多少頭金が増えるかということでも収まりますが、
１割も２割も下がったら買えませんし、融資期間にしても、２～３年の減少なら
ともかく、５年も１０年も短縮されたら買えませんね。金融庁の影響力は
凄いですね！
例えば、某政府系金融機関の例を取ってみると、弊社のお付合いのある支店では、
通常ではなかなか出来ない２０年の融資が可能でしたが、これが難しくなり、
１５年、１０年になってしまいました。また、今まで自由に使えた、
無担保枠２０００万円ですが、これがいろいろ条件がつき、枠が狭まりました。
以上は、普通、あまり嬉しくない情報ですが、属性の凄くいい投資家は、この時を待って
いる方もいます。買える人が少なくなれば物件価格は下がります。属性の凄くいい方は、
融資が厳しくなっても買えますので、相対的に有利になる訳ですね。
実際、この影響で、物件の利回りは既に上昇し始めています。スーパー属性の方は、
これからどんどんいい物件が出てきますので期待して下さい。また、そこまでスーパーで
ない方は、融資がまだ閉まり切らない内に、利回りのいい物件を買えるチャンスがあります。
逆に、属性があまり良くないと思っている方は、融資が付く物件は迷わずに買ってしまう
という判断も必要かと思います。
孫子の有名な兵法に、「敵を知り、己を知れば・・・」というのがありますが、
物件の状況、融資の状況、ご自分の属性を知って、それに合った戦略を立てれば、
どういう状況になっても、なんとか道筋が開けていくものを思います。
弊社もこれらの状況を踏まえ、より良い投資物件を紹介していけるように
頑張ります。
