どんな不動産を買えばよいか

そんな疑問に北田がお答えします。

融資がひっぱれる物件が『良い物件』

『良い物件』というと、
毎月一定額の家賃収入、しかもできるだけ高い家賃が入ってくる物件を
想像してしまいます。

確かに高収入をもたらしてくれる物件は『良い物件』だと言えますが
それだけではありません。

私が常日頃お客様に言っているのは、「融資が引っ張ってこれる物件が良い物件です」ということです。

いくら高収入を持たす物件でも、建築基準法に違反した物件だと融資が引っ張って来れません。
そうすると、全額現金で決済しなければなりません。

『良い物件』とは、高収入をもたらし、かつ融資が引ける物件なのです。

お小遣いのレベルを超えて不動産収入のみで経済的自由を手にしたい、
ということになれば、最低でも総額で１～２億円程度の物件を購入する
必要があります。

仮に、全てフルローンで購入出来たとしても、
諸費用として１千万以上の資金が必要になります。

これをポンっと出せる人はなかなか居ないでしょう。

当社では、お客様にはできるだけフルローン、オーバーローンの物件を紹介しています。

下記は過去弊社で扱ったオーバーローンの例です。

２３区　１２５００万（ローン１３２００万）
宮城県　　３９００万（ローン４３００万）
埼玉県　　６８００万（ローン７３００万）

これらの例は、諸費用も含めて全て支払ってもまだ余裕があったため、物件を購入したにも関わらず
手持ち資金が増えています。

築浅物件と築古物件、どちらを購入すれば良いのか？

これも非常に悩ましい問題です。

一部の方の間では「築古の物件の方が利回りが高い」と信じられています。
これは本当でしょうか？

同じ場所、同じ広さの物件でしたら、当然築浅の物件の方が賃料が高く、築古の物件の方が賃料が低くなります。
また、物件の価格も、築浅の物件は高く、築古の物件は安くなります。

ただ、利回りというのは、賃料を物件価格で割ったものです。
よって、賃料を物件価格で割ったとして、必ずしも築古が利回りが高いということにはなりません。

利回りが高い築古物件に出会えたら、賃料が低くなっている分物件価格が安いため値下がりリスクが低く、
また、客付けもしやすいのでむしろラッキーだと言えます。

ただ、実際問題としては、融資を引いて物件を購入するのであれば築古物件ですと融資期間が短くなることが多いため、
ある程度利回りが高くないとスキームが組みにくいということはあります。

築古物件は融資がネックとなる場合が多いですが、それ以外のデメリットは殆どないと考えても良いでしょう。

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